地点：湖北省宜昌市

　　经验：改造初期没有发动群众积极参与，改造遇到阻力。发现问题后，积极运用共同缔造的方法推进改造工作，探索出党建引领、共同缔造、治管并举三个推进城镇老旧小区改造的有效方法。

　　先后两次入选全国城镇老旧小区改造试点城市；资金共同分担、发动群众参与两项举措入选住房和城乡建设部城镇老旧小区改造可复制政策机制清单……虽然宜昌市在老旧小区改造方面走在全国城市前列，但也走过弯路。

　　宜昌市规模化推进城镇老旧小区改造起步于2013年，改造前期，着力解决老旧小区建筑本体屋顶漏雨、排水不畅、隔音隔热及环境卫生差、设施陈旧老化、功能配套不全等问题。由于没有发动群众积极参与，老旧小区的基础设施虽然改善了，但群众的获得感不高，也没有建立长效管理机制。在部分已经改造完成的老旧小区，还出现了一些设施设备提前损坏的现象。

　　在多年的实践中，宜昌市认识到老旧小区改造需要始终坚持以人民为中心的价值导向，推动构建“共建共治共享”的社区治理体系，才能切实提升居民的幸福感、获得感和安全感。

社区吹哨　党员报到
1.3万余名党员干部下沉社区

　　老旧小区改造好不好推进，关键在于群众支不支持。群众的发动和凝聚，关键在于党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用的发挥。

　　嘉明花园小区建于1998年，由政府集资房、商品房、仪表厂宿舍组成，人员构成复杂，是典型的老旧杂居小区。多年来因无人管理，小区内乱搭乱建、污水横流、圈地种菜、停车混乱。在社区的指导下，嘉明花园小区成立业主委员会，组建了小区党支部，推行“党建引领、业主自治、市场主体”改造模式。

　　经过投票选举，从税务部门退休、群众基础好的党员王小萍当选为嘉明花园小区首届业主委员会主任与党支部书记。本来居住在武汉的王小萍，为了小区改造两年来往返武汉和宜昌之间，购买了上百张车票。在嘉明花园小区的改造中，党员带头宣传政策、捐资、配合拆除违建。同时，结合党员分布情况，以楼栋为单位划分了党员责任区，亮身份、认岗位、明职责。

　　老旧小区常常存在着建筑物产权关系复杂、居民凝聚力不强、业主委员会组建不起来等问题，通过党建引领让有能力、有时间、愿意做公益工作的党员进入业主委员会，发挥党员作用，才能让小区越变越好。“红管家”“老伙计帮帮团”“诸葛军团”……党员代表、退休干部、热心群众参与老旧小区各项事务，自己的事自己商量着办，打造出一批基层群众互助的“宜昌典范”。

　　宜昌市将党组织及业主委员会的建立作为城镇老旧小区改造的前提条件，推动小区党支部或党小组全覆盖，选优配强党支部书记，锻造坚强“主心骨”。出台“社区吹哨、党员报到”、下沉党员积分管理等办法，扎实推进“双报到、双报告”工作，1。3万余名党员干部“下沉社区、回到小区、编入网格、进入楼栋”，担任小区（网格）党组织成员、业主委员会成员和物业服务监督员。

群众参与　共同缔造
“三轮入户”支持率不达标不改造

　　宜昌市深化“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，创新“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”的群众参与机制，将群众发动贯穿改造全过程，让群众唱“主角”。

　　制定3类57项“改造清单”，居民自己“点单”，将涉及雨污分流、安全隐患的问题作为必改内容；将“成立自治组织、签订居民公约、同意拆除违建、出资改造、接受后期物业管理”作为改造计划申报的前置条件，群众支持率不达标，不启动改造；搭建“共同缔造工作坊”等协商平台，辅助居民参与决策。

　　宜昌市采取“三轮入户”模式。第一轮由小区业主委员会入户调查，征询居民改造意见。对暂不支持改造的居民，第二轮由小区网格员组织入户调查，争取大部分同意。针对最后少数暂不支持居民，由社区、网格员、业主委员会第三轮共同入户做工作，最终实现百分之百同意。

　　伍家岗区黄龙小区最初征求居民改造意愿时，居民支持率仅10%，所在社区将其改造时序顺延，随着周边一些小区陆续改造竣工，小区的居民坐不住了，主动找到社区，要求对小区进行改造升级，还相互做起思想工作，动员主动配合拆除违建、出资参与改造、明确后期管理方式。社区工作人员、党员再进行结对宣传，社区入户率和居民支持率达100%。目前，黄龙小区已改造完成，展现了“新颜值”。改造后，小区经常组织各项活动，邻里关系十分融洽。

　　在具体工作中，社区和业主委员会通过微信群、公告栏、逐一上门等多种方式，反复征求居民意见，广泛发动小区居民参与计划申报、方案制定、拆除违建、捐资捐物、矛盾化解、施工监督（有专业知识的居民参与）、后续管理、改造评价等各环节，激发居民参与改造的积极性。

　　共同缔造不仅是一种理念、一种方法，更是一种机制，聚焦民生需求和群众期待，厘清了政府与社会的权责边界，激活并引导了各类资金、实物、智力等要素资源不断聚集，为城镇老旧小区“改造前怎么干、改造中怎么建、改造后如何管”提供了系统解决方案。

巩固改造　长效管理
构建“3+X”小区治理体系

　　城镇老旧小区“改”是手段，“治”是目的。改造之初，宜昌市便就后期管理模式及收费标准征求居民意见，引导居民结合实际选择物业管理或者居民自治管理模式。

　　为了确保改得好，还能治得好、管得好，改造完成后，宜昌市将移交管理作为落实以奖代补资金前置条件；移交管理后，原有由政府承担的环卫、保洁等工作有序退出，实现自己的小区自己管。目前，大多数已改造小区物业服务费收取率超过80%，停车费收取率超过90%。

　　通过构建“小区党支部+业主委员会+物业公司+X个群众自治组织”的“3+X”小区治理体系，组织居民参与，共同建设和维护小区改造成果。宜港小区与四合院小区便是通过这种管理模式实现了美丽蜕变。

　　在宜港小区，1单元居民自筹资金进行楼道改造、自己动手装饰，原本脏乱的楼道变身成了“网红景点”。在社区组织下，制定小区管理规则和楼道公约，落实包保责任制，开展定期巡查、评选最美单元、最美楼栋，形成维护改造成果的长效机制，打造“净、畅、亮、安、美”的居住环境。四合院小区在每个单元楼道入口处，设立楼道管家公示牌，公开物业管家和楼栋长的姓名、联系方式，方便居民与物业服务企业沟通联系。个性化制定楼道公约，提醒居民互相监督，共同维护改造成果。

　　除了通过“3 + X”小区治理体系，宜昌市还在改造中拓展智慧采集、智能预警、智慧服务、智慧管理等新业态，以智能小区建设为抓手，为小区治管注入技术力量。

　　增加人脸识别、红外线测温，安装道闸、监控设备，运用智慧物业管理平台……西陵区白龙岗小区在人脸识别、车辆进出管理系统基础上，创新设置高空抛物系统、智慧云广播系统、智慧停车管理系统以及智慧社区应用管理平台，打造一体化智慧社区防控体系。智慧物业平台，实现小区各单元信息互联互通，精准投送。

　　截至2021年8月底，宜昌市累计开工改造城镇老旧小区841个，惠及居民11万户。“十四五”期间，2005年年底前建成的2022个城镇老旧小区将基本改造完成。

摘自　《中国建设报》　2021.09.28　胡建轩